Договор переуступки прав требования.

Переуступка или цессия — это такой вид сделки, при которой продавец передает собственное право требовать недвижимое имущество другому лицу – покупателю. Участники сделки: продавец называется цедентом, а покупатель – цессионарием. Процедура цессии определяется Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» № 214. Но часть требований так же содержится и в статьях Гражданского кодекса.

Продать жилье в новостройке по уступке прав разрешается только на этапах возведения дома. Закон позволяет передавать права участника долевого строительства и паи в жилищных кооперативах (ЖСК).

После ввода в эксплуатацию жилье оформляется в собственность дольщикам, и дальнейшие действия по отчуждению возможны уже по договорам купли/продажи или дарения.

Чтобы гарантировать безопасность сторон, законодательные акты устанавливают требование: дольщик сначала получает деньги, в потом переводит обязательства на другое лицо. На практике это делается одновременно.

Договор переуступки — особенности.

Принимая решение об осуществлении инвестирования новостройки физическое лицо заключает ДДУ — договор, который предоставляет право собственности участникам долевого строительства на указанные в соглашение квадратные метры. Этот документ считается основным, и в нем две стороны: фирма-застройщик и участник-дольщик.

Если дольщик решает продать недостроенную квартиру, то появляется договор цессии в дополнение к основному. Фактически в ДДУ меняется одна из сторон — участником сделки становится другой гражданин, который покупает у цедента недостроенный объект недвижимости. По новому соглашению застройщик передаст завершенный объект не первому покупателю, а тому лицу, которому передаются права требования на эту недвижимость. Юристы гарантируют цессионарию получение жилья в собственность, но может не состояться, если застройщик возражает против нее. Подобная ситуация может возникнуть, если у компании-застройщика появятся сомнения в том, что новый дольщик способен исполнить условия договора.

Преимущества и недостатки переуступки.

В любой сделке есть положительные и отрицательные стороны. Оценить их и принять правильное решение может только непосредственный участник. Важно понимать, какие риски существуют, и как предотвратить потенциальные проблемы. Возможные негативные сценарии предварительно оговариваются и отражаются в пунктах соглашения.
Что дает продажа прав:

• Денежную выгоду — можно получить прибыль от разницы в цене новостройки. ДДУ заключается сразу после опубликования декларации о проекте, когда стоимость квадратных метров минимальная. Ближе к окончанию стройки квартиры дорожают. Подходящий момент, чтобы окупить вложения и заработать на них.
• Дополнительные хлопоты — оформление переуступки требует большего количества времени, чем простая купля/продажа. Необходимо получить согласие застройщика, договориться с покупателем и обратиться в Росреестр. Впоследствии придется заполнять декларацию о доходах и платить налоги.

Что дает приобретение прав:

• Выгоду — сэкономить на покупке квартиры, если продавец срочно нуждается в деньгах и готов уступить недостроенный объект по сходной цене. Иногда дешевле первоначальной цены. Потом введенное в эксплуатацию жилье можно продать в 1,5 раза дороже, если конъюнктура рынка сложится удачно.
  
• Потенциальные риски — договор не делает покупателя собственником, а только дает гарантии стать таковым в будущем. Существует опасность лишиться денег и жилья в результате банкротства застройщика или мошенничества с «двойной продажей», если не зарегистрировать сделку в Росреестре. Цедент может оставить доверчивому цессионарию долги по платежам. Иногда возникают проблемы со сроками окончания стройки и вводом в эксплуатацию готового объекта. Не исключено, что ждать придется несколько лет.